Neubau-und-Bestand

Neubauten und Bestandsgebäude im Überblick

In der Gebäudeversicherung können sowohl neu errichtete als auch bereits länger bestehende Immobilien versichert werden. Die Zuordnung als Neubau oder Bestandsgebäude beschreibt zunächst das Alter beziehungsweise den Entwicklungsstand eines Gebäudes.

Für die vertragliche Erfassung können darüber hinaus die Bauweise, die Nutzung, die Gebäudegröße und die vorhandenen technischen Einrichtungen berücksichtigt werden.

• Neu errichtete Wohngebäude
• Gebäude während der Bau- und Fertigstellungsphase
• Bereits fertiggestellte und genutzte Neubauten
• Ältere Wohn- und Geschäftsgebäude
• Modernisierte Bestandsimmobilien
• Gebäude mit Anbauten oder zusätzlichen Wohneinheiten
• Immobilien mit unterschiedlichen technischen Ausstattungen

Neubauten

Ein Neubau bezeichnet ein Gebäude, das neu errichtet wird oder vor vergleichsweise kurzer Zeit fertiggestellt wurde. Eine für sämtliche Versicherungstarife einheitliche Altersgrenze besteht hierfür nicht.

Während der Bauphase können besondere Risiken bestehen. Dazu gehören beispielsweise Schäden am entstehenden Bauwerk durch bestimmte Feuerereignisse, Witterungseinflüsse oder weitere Schadenursachen.

Nach der Fertigstellung wird das Gebäude entsprechend seiner tatsächlichen Nutzung und den vereinbarten Vertragsmerkmalen versichert.

Bestandsgebäude

Ein Bestandsgebäude ist eine bereits vorhandene Immobilie. Der bauliche Zustand kann sich erheblich unterscheiden, beispielsweise zwischen einem weitgehend unveränderten älteren Gebäude und einer umfassend modernisierten Immobilie.

Auch das ursprüngliche Baujahr sagt für sich genommen nicht aus, welchen Zustand die Wasserleitungen, Heizungsanlagen, Dachflächen oder elektrischen Installationen aufweisen.

Einzelne Versicherungsmodelle berücksichtigen deshalb neben dem Baujahr weitere Angaben zum Modernisierungsstand.

Unterschiedliche Versicherungsmerkmale

Bei Neubauten und Bestandsgebäuden können grundsätzlich ähnliche Schadenarten versicherbar sein. Unterschiede können sich jedoch aus den baulichen Eigenschaften, der laufenden Nutzung und dem jeweils vereinbarten Versicherungsumfang ergeben.

Auch die Methoden zur Bestimmung des Versicherungswerts können zwischen einzelnen Vertragsmodellen unterschiedlich ausgestaltet sein.

Die Unterscheidung zwischen Neubau und Bestand ist somit ein Gebäudemerkmal unter mehreren und keine eigenständige Aussage über den Umfang des Versicherungsschutzes.

Bauphase und Versicherungsschutz bei Neubauten

Bei einem Neubau verändert sich der Zustand des Gebäudes während der Errichtung fortlaufend. Vom Rohbau über die Installation technischer Einrichtungen bis zur Fertigstellung entstehen unterschiedliche Bau- und Nutzungsphasen.

Die Versicherung eines noch nicht fertiggestellten Bauwerks ist von der Gebäudeversicherung für ein bereits bezugsfertiges und genutztes Gebäude zu unterscheiden.

• Beginn und Verlauf der Bauarbeiten
• Rohbau und noch nicht geschlossene Gebäudehülle
• Einbau von Fenstern, Türen und technischen Anlagen
• Besondere Feuergefahren während der Errichtung
• Witterungsbedingte Schäden in der Bauphase
• Fertigstellung und Bezugsfertigkeit
• Vertraglicher Beginn einzelner Versicherungsleistungen

Versicherungsschutz während der Errichtung

Während der Bauphase können besondere Versicherungsprodukte oder Leistungsvereinbarungen bestehen. Dazu gehören beispielsweise Feuerrohbauversicherungen und Bauleistungsversicherungen.

Eine Feuerrohbauversicherung kann bestimmte Feuerschäden am entstehenden Gebäude erfassen. Welcher Versicherungsschutz besteht, ergibt sich aus den vertraglich bezeichneten Gefahren und dem vereinbarten Versicherungszeitraum.

Eine Bauleistungsversicherung kann dagegen bestimmte unvorhergesehen eintretende Beschädigungen der versicherten Bauleistung erfassen. Die versicherten Risiken und Ausschlüsse unterscheiden sich von denen einer Gebäudeversicherung für fertiggestellte Immobilien.

Die verschiedenen Versicherungsarten erfüllen damit unterschiedliche Funktionen und sind nicht automatisch gegenseitig austauschbar.

Rohbau und Gebäudefertigstellung

Ein Gebäude im Rohbau verfügt noch nicht über sämtliche Einrichtungen und Schutzfunktionen eines fertiggestellten Wohnhauses. Beispielsweise können Teile der Gebäudehülle noch offen sein und technische Anlagen noch nicht vollständig installiert sein.

Dadurch können andere Schadenursachen und Vertragsvoraussetzungen relevant werden als bei einem dauerhaft genutzten Gebäude.

Mit fortschreitender Fertigstellung verändern sich außerdem die vorhandenen Gebäudebestandteile und deren Wert.

Beginn der regulären Gebäudenutzung

Nach der Fertigstellung kann das Gebäude bezogen, vermietet oder anderweitig genutzt werden. Der Beginn des regulären Versicherungsschutzes richtet sich nach dem jeweiligen Versicherungsvertrag.

Eine vereinbarte Feuerrohbauversicherung geht nicht in jedem Vertragsmodell automatisch und ohne weitere Voraussetzungen in einen vollständigen Wohngebäudeversicherungsschutz über.

Auch der Zeitpunkt, ab dem bestimmte Gefahren wie Leitungswasser oder Sturm und Hagel versichert sind, kann vertraglich geregelt sein.

Neue Gebäudetechnik

Neubauten verfügen häufig über moderne Heizungs-, Lüftungs- und Energieanlagen. Dazu können Wärmepumpen, Photovoltaikanlagen und elektronische Steuerungssysteme gehören.

Ob diese Einrichtungen als Gebäudebestandteile mitversichert sind und welche besonderen Schadenursachen erfasst werden, ergibt sich aus der jeweiligen Leistungsbeschreibung.

Weitere Informationen:
Neubau und Bestand als Vertragsmerkmal.

Bestandsgebäude, Bauzustand und Modernisierung

Bei Bestandsgebäuden können sowohl das ursprüngliche Baujahr als auch spätere Veränderungen von Bedeutung sein. Während manche Gebäude weitgehend unverändert genutzt werden, wurden andere im Laufe der Zeit umfassend modernisiert.

Welche Modernisierungsmerkmale für den Versicherungsvertrag relevant sind, hängt von den tariflichen Berechnungsgrundlagen und den gestellten Fragen ab.

• Ursprüngliches Baujahr des Gebäudes
• Erneuerung der Dacheindeckung
• Modernisierung von Wasser- und Abwasserleitungen
• Erneuerung elektrischer Installationen
• Austausch oder Ergänzung von Heizungsanlagen
• Sanierung von Fassaden und Fenstern
• Ausbau zusätzlicher Wohn- oder Nutzflächen

Baujahr und Gebäudekonstruktion

Das Baujahr bezeichnet die ursprüngliche Errichtung einer Immobilie. Gebäude aus unterschiedlichen Bauperioden können sich beispielsweise hinsichtlich Baumaterialien, Dachkonstruktion und technischer Ausstattung unterscheiden.

Diese Unterschiede können bei der tariflichen Beschreibung eines Bestandsgebäudes berücksichtigt werden.

Ein älteres Baujahr bedeutet allerdings nicht automatisch, dass ein Gebäude einen schlechten baulichen Zustand aufweist oder ein bestimmter Schaden wahrscheinlich ist.

Wasserleitungen und Heizungsanlagen

Wasserführende Anlagen gehören zu den technischen Einrichtungen, deren Zustand sich im Laufe der Nutzung verändern kann.

Bei älteren Bestandsgebäuden können Leitungsnetze vorhanden sein, die teilweise oder vollständig erneuert wurden. Entsprechende Modernisierungen können bei bestimmten Versicherungsmodellen als gesonderte Merkmale berücksichtigt werden.

Auch der Austausch einer Heizungsanlage kann die technische Ausstattung des Gebäudes verändern.

Die bloße Modernisierung einer Anlage bedeutet jedoch nicht automatisch, dass sämtliche denkbaren technischen Defekte versichert sind.

Dach, Fassade und baulicher Zustand

Auch Dachflächen, Fassaden, Fenster und andere Außenbauteile unterliegen während der Nutzungsdauer Veränderungen.

Eine Sanierung kann die Baukonstruktion oder die verwendeten Materialien verändern. Solche Maßnahmen können für die Beschreibung des Gebäudes und gegebenenfalls für die Ermittlung des Wiederherstellungswerts relevant sein.

Gewöhnlicher Verschleiß und altersbedingte Materialveränderungen sind dabei von versicherten Schadenereignissen zu unterscheiden.

Anbauten und zusätzliche Wohnflächen

Bestandsgebäude können durch Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse oder weitere bauliche Maßnahmen vergrößert werden.

Durch zusätzliche Flächen und Einrichtungen kann sich der maßgebliche Wiederherstellungswert verändern.

Ob und in welcher Form solche Veränderungen die vertraglichen Gebäudedaten oder den Versicherungsbeitrag beeinflussen, hängt vom jeweiligen Versicherungsmodell ab.

Eine allgemeine Fortschreibung von Baukosten erfasst individuelle bauliche Erweiterungen nicht zwangsläufig vollständig.

Weitere Informationen:
Modernisierungsangaben und Gebäudeveränderungen.

Versicherungswert, Leistungen und Beitragsfaktoren

Die Beiträge einer Gebäudeversicherung können von verschiedenen Gebäudemerkmalen und Vertragsleistungen abhängen. Die Unterscheidung zwischen Neubau und Bestandsgebäude ist dabei nur einer von mehreren möglichen Faktoren.

Zusätzlich können Bauweise, Gebäudegröße, Standort, Nutzung, technische Ausstattung und der vereinbarte Versicherungsumfang berücksichtigt werden.

• Baujahr und baulicher Zustand
• Gebäudeart und Bauweise
• Wohnfläche und weitere Gebäudemaße
• Standortbezogene Schadenrisiken
• Vorhandene und modernisierte Gebäudetechnik
• Versicherungswert und Bewertungsverfahren
• Versicherte Gefahren und Zusatzleistungen
• Selbstbeteiligungen und Entschädigungsgrenzen

Versicherungswert bei Neubauten

Bei einem Neubau können die vorhandenen Bauunterlagen und die Angaben zur vorgesehenen Gebäudeausführung für die Bewertung relevant sein.

Der versicherungsvertraglich maßgebliche Wiederherstellungswert ist jedoch nicht zwangsläufig mit den tatsächlich angefallenen Baukosten identisch.

Bestimmte Versicherungsmodelle verwenden eigene Verfahren zur Wertermittlung, beispielsweise auf Grundlage der Wohnfläche und weiterer Gebäudemerkmale.

Versicherungswert bei Bestandsgebäuden

Auch bei Bestandsgebäuden ist zwischen dem Versicherungswert, dem Kaufpreis und dem Verkehrswert zu unterscheiden.

Bei bestimmten Wohngebäudeversicherungen kommt die gleitende Neuwertversicherung zum Einsatz. Sie sieht eine vertraglich geregelte Fortschreibung maßgeblicher Wertgrößen vor.

Damit kann unter bestimmten Voraussetzungen die allgemeine Entwicklung von Baukosten berücksichtigt werden.

Individuelle Veränderungen des Gebäudes, beispielsweise zusätzliche Wohnflächen oder umfangreiche Erweiterungen, können jedoch weitere Angaben erforderlich machen.

Versicherte Gefahren

Bei fertiggestellten Neubauten und Bestandsgebäuden gehören Feuer, Leitungswasser sowie Sturm und Hagel zu den typischen versicherbaren Gefahren.

Weitere Naturgefahren wie Überschwemmung oder Rückstau können durch besondere Vereinbarungen berücksichtigt werden.

Ob die einzelnen Gefahren eingeschlossen sind, hängt vom jeweiligen Versicherungsvertrag und nicht allein vom Alter des Gebäudes ab.

Selbstbeteiligungen und Zusatzleistungen

Bei beiden Gebäudearten können Selbstbeteiligungen, besondere Kostenleistungen und Entschädigungsgrenzen vereinbart sein.

Auch die Absicherung technischer Einrichtungen kann sich zwischen einzelnen Tarifmodellen unterscheiden.

Die Höhe des Versicherungsbeitrags erlaubt deshalb keine vollständige Aussage darüber, welche Schadenarten oder Zusatzleistungen enthalten sind.

Unterschiedliche Beitragsentwicklungen

Versicherungsbeiträge können sich im Laufe einer Vertragsdauer verändern. Als Ursachen kommen unter anderem vereinbarte Anpassungsverfahren, Veränderungen von Gebäudemerkmalen und tarifliche Entwicklungen in Betracht.

Eine Modernisierung oder ein höheres Gebäudealter führt nicht automatisch zu einer bestimmten Beitragsentwicklung.

Die tatsächliche Beitragshöhe ergibt sich aus den jeweils verwendeten Berechnungsgrundlagen und den vereinbarten Leistungen.

Weitere Informationen:
Versicherungssumme und Versicherungswert.

Ergänzende Informationen:
Beitragsfaktoren der Gebäudeversicherung.